Ozonowanie mieszkania po wieloletnim palaczu — Katowice, Załęże

Kupujący wchodzili, wąchali i wychodzili. Po ozonowaniu mieszkanie sprzedało się w dwa tygodnie, za dwadzieścia osiem tysięcy więcej

Klient zgłosił się do nas w kwietniu 2025 roku z problemem, który znamy dobrze: mieszkanie po wieloletnim palaczu, które nie daje się sprzedać z powodu zapachu. Dwupokojowe na Załężu w Katowicach — czterdzieści osiem metrów kwadratowych, czwarte piętro, blok z lat siedemdziesiątych. Ojciec klienta palił w tym mieszkaniu czterdzieści lat — paczkę dziennie, we wszystkich pomieszczeniach. Zmarł w marcu w szpitalu. Klient z siostrą postanowili sprzedać, rzeczoznawca wycenił nieruchomość na dwieście czterdzieści tysięcy złotych. Po czterech oględzinach z potencjalnymi kupcami — zero ofert. Każdy wchodził, czuł zapach i rezygnował. Jeden inwestor oferował poniżej dwustu tysięcy. Pośredniczka powiedziała klientowi wprost: albo obniżka trzydziestu tysięcy, albo profesjonalne ozonowanie. Dała mu nasz numer.

Już przy pierwszym telefonie powiedzieliśmy klientowi to samo, co mówimy wszystkim w takiej sytuacji: po czterdziestu latach palenia samo ozonowanie może nie wystarczyć. Nikotyna i smoła nie zostają na powierzchni. Wsiąkają w tynk, uszczelki okien i meble. Żeby ozon zadziałał na stałe, najpierw trzeba zmyć smołę ze ścian. Bez tego ozon utleni tylko wierzchnią warstwę, smoła pod spodem zostanie, a zapach wróci po miesiącu. Technik przyjechał na oględziny następnego dnia.

Oględziny — czterdzieści lat dymu zapisane w ścianach

Nasz technik zaczął od prostego testu, który robimy w każdym mieszkaniu po palaczu: potarł białą bawełnianą ściereczką o ścianę w salonie. Ściereczka zrobiła się żółtobrązowa — to smoła nikotynowa, która wsiąkła w tynk na głębokość dwóch do trzech milimetrów. Klient zobaczył to na własne oczy i od razu zrozumiał, dlaczego samo malowanie nie rozwiąże problemu — farba pokryje tę warstwę, ale nie usunie jej.

Technik przetestował ściereczką każde pomieszczenie — salon i kuchnia najgorsze (klient potwierdził, że ojciec palił tam najczęściej), sypialnia lżej, łazienka minimalna. Sufit w kuchni: żółty nalot widoczny gołym okiem — czterdzieści lat dymu unoszącego się do góry zostawiło warstwę, która wyglądała jak stara tapeta. Pomiar VOC: podwyższone. Formaldehyd: powyżej normy.

Potem sprawdziliśmy meble. Wnętrze meblościanki — ściereczka żółta, ale smoła na powierzchni płyty, nie w głębi. Meblościankę można ocalić myciem alkalicznym. Kanapa i fotel — technik powąchał z bliska i ocenił jednoznacznie: nasiąknięte na wskroś. Tapicerka to gąbka na nikotynę — pianka wewnątrz wchłania dym latami i nie da się jej oczyścić bez rozebrania mebla. Rekomendacja: utylizacja kanapy i fotela, ocalenie meblościanki i szafy.

Wycenę wysłaliśmy mailem tego samego dnia: 1 800 zł netto — mycie ścian preparatem alkalicznym we wszystkich pomieszczeniach, mycie wewnętrzne mebli, trzykrotne ozonowanie z uszczelnieniem, utylizacja kanapy i fotela.

Przebieg prac — od żółtych ścian do neutralnego powietrza

Dlaczego samo malowanie nie działa — i dlaczego sam ozon też nie

Klient przed kontaktem z nami rozważał dwie opcje: przemalowanie (2 500 zł) lub domowy ozonator z Allegro (300 zł). Wyjaśniliśmy, dlaczego żadna z nich nie dałaby trwałego efektu — i dlaczego dopiero ich połączenie w odpowiedniej kolejności rozwiązuje problem na stałe.

Efekt — od odwołanych oględzin do sprzedaży w dwa tygodnie

Tydzień po naszych pracach pośredniczka wznowiła ogłoszenie. Sama przyjechała wcześniej, weszła do mieszkania i powiedziała klientowi: „Gdybym nie widziała tego mieszkania wcześniej, nie uwierzyłabym, że tu ktoś palił”. Klient zmienił zdjęcia w ogłoszeniu — po ozonowaniu i wyniesieniu starej kanapy kupił tani zestaw na staging. Cena: dwieście trzydzieści pięć tysięcy — pięć tysięcy poniżej wyceny (normalna negocjacja rynkowa na Załężu), ale nie trzydzieści tysięcy poniżej, jak oferował inwestor przed ozonowaniem.

Pierwsza para obejrzała mieszkanie bez żadnej reakcji na zapach — bo nie było na co reagować. Zapytali o ciszę w bloku i parking. Dwa dni później złożyli ofertę: dwieście dwadzieścia osiem tysięcy. Klient zaakceptował. Akt notarialny trzy tygodnie później.

Liczby z tego zlecenia: wycena rzeczoznawcy 240 000 zł. Oferta inwestora, gdy w mieszkaniu był zapach: poniżej 200 000 zł. Cena sprzedaży po ozonowaniu: 228 000 zł. Różnica to co najmniej 28 000 zł. Nasza usługa kosztowała 1 800 zł, a klient wydał jeszcze 550 zł na farbę z barierą i przygotowanie mieszkania do pokazów. Razem 2 350 zł wydane i 28 000 zł odzyskane, czyli dwunastokrotny zwrot.

Co zrobiliśmy — podsumowanie realizacji

Rozliczenie

Na fakturze było pięć pozycji: mycie ścian i sufitów (650 zł), mycie mebli od środka (200 zł), ozonowanie w trzech sesjach z uszczelnieniem (750 zł) i wywóz kanapy oraz fotela do utylizacji (200 zł). Razem 1 800 zł netto. Jeden dzień mycia, trzy dni ozonowania i jedna noc wietrzenia. Od oględzin do odbioru minęło osiem dni.

Klient wydał dodatkowo 350 zł na malowanie kuchni farbą z barierą zapachową (sufit) i zwykłą emulsją (ściany) — z własnej inicjatywy, na podstawie naszej rekomendacji. Łączny koszt przywrócenia mieszkania do stanu sprzedażowego: 2 150 zł. Mieszkanie sprzedane za 228 000 zł — minimum 28 000 zł więcej, niż klient uzyskałby z zapachem nikotyny.