Opinia: Sprzątanie po zgonie w wynajmowanym mieszkaniu — moje doświadczenie jako właściciela

Moje mieszkanie, mój kredyt, moi sąsiedzi — a ja nie mogłem nawet otworzyć drzwi przez dwa tygodnie

Jestem właścicielem trzypokojowego mieszkania na Pradze-Południe w Warszawie, które wynajmuję od dwunastu lat. W październiku 2025 roku zadzwonił do mnie sąsiad z bloku z informacją, że z mieszkania na trzecim piętrze czuć silny zapach. Mój najemca — sześćdziesięcioletni mężczyzna, emerytowany kierowca, mieszkający sam — nie odbierał telefonu od tygodnia. Tego samego dnia pojechałem na miejsce. Zapach na klatce czuć było już od drugiego piętra. Zadzwoniłem na policję.

Policja przyjechała w ciągu godziny. Otworzyli drzwi ślusarz — mój klucz został na komisariacie jako dowód w sprawie. Pan Ryszard leżał w salonie. Lekarz stwierdził zgon, ciało zabrano, mieszkanie zabezpieczono. I w tym momencie zacząłem rozumieć, że jako właściciel jestem w sytuacji, o której nie pisał żaden poradnik o wynajmie: mam skażone mieszkanie, nie mam do niego dostępu, nie mam najemcy, nie mam przychodu z czynszu, a jednocześnie mam raty kredytu i sąsiadów, którzy żądają natychmiastowego działania.

Właściciel czy rodzina — kto odpowiada za sprzątanie po zgonie najemcy

To było moje pierwsze pytanie i nikt nie umiał na nie odpowiedzieć jednoznacznie. Policja powiedziała: „To nie nasza kompetencja”. Administracja spółdzielni: „To sprawa między panem a rodziną zmarłego”. Prawnik, do którego zadzwoniłem następnego dnia, wyjaśnił rzecz, która zmieniła moje podejście do całej sytuacji.

Umowa najmu wygasa z chwilą śmierci najemcy — chyba że jest zapis o wstąpieniu w najem przez osoby bliskie. U mnie takiego zapisu nie było, a pan Ryszard mieszkał sam. Oznacza to, że obowiązek przywrócenia lokalu do stanu używalności formalnie przechodzi na spadkobierców. Problem w tym, że spadkobiercy mogą odrzucić spadek, postępowanie spadkowe trwa miesiącami, a mieszkanie gnije teraz. Prawnik powiedział wprost: „Może pan czekać na spadkobierców i dochodzić kosztów, ale mieszkanie trzeba posprzątać jak najszybciej, bo każdy dzień pogarsza sytuację i zwiększa koszty. Praktycznie — pan za to zapłaci, a potem będzie pan odzyskiwał”. Tak właśnie zrobiłem.

Formalności od strony właściciela — inne niż myślisz

Jako właściciel mieszkania miałem inną ścieżkę formalną niż rodzina zmarłego. Nie byłem stroną w postępowaniu prokuratorskim — to rodzina pana Ryszarda była zawiadamiana o wynikach sekcji i do niej kierowano postanowienia. Ale to ja potrzebowałem dostępu do własnego lokalu. Musiałem aktywnie działać na dwóch frontach jednocześnie: wobec prokuratury jako właściciel nieruchomości i wobec rodziny najemcy w sprawie jego rzeczy osobistych.

Pierwszego dnia po zabezpieczeniu napisałem pismo do prokuratury z prośbą o przyspieszenie zwolnienia lokalu z zabezpieczenia, powołując się na zagrożenie sanitarne dla sąsiadów i postępującą degradację mieszkania. Nie wiem, czy to przyspieszyło cokolwiek, ale prawnik doradził mi, żeby każdy krok dokumentować pisemnie — gdybym później dochodził kosztów od spadkobierców, potrzebowałbym dowodów, że działałem bez zbędnej zwłoki.

Chronologia — siedemnaście dni od telefonu sąsiada do protokołu odbioru

Cały proces trwał siedemnaście dni. Krótszy niż w wielu przypadkach, które potem czytałem w internecie — ale nadal siedemnaście dni bez przychodu z najmu, z rosnącymi kosztami i codziennymi telefonami od sąsiadów i administracji.

Czego nie wiesz jako wynajmujący — cztery rzeczy, które chciałbym wiedzieć wcześniej

Zarządzam tym mieszkaniem od ponad dekady. Miałem zalewanie z góry, miałem najemcę, który nie płacił przez pięć miesięcy, miałem awarię pionu kanalizacyjnego. Zgon najemcy to inna kategoria — nie dlatego, że jest trudniejsza technicznie, ale dlatego, że nikt ci nie mówi, jakie masz prawa i obowiązki jako właściciel lokalu, w którym ktoś umarł.

Kontakt z rodziną najemcy — najtrudniejsza rozmowa

Córka pana Ryszarda odebrała telefon za trzecim razem. Nie wiedziała, że ojciec nie żyje — policja jeszcze do niej nie dotarła. Musiałem cofnąć się i powiedzieć: „Proszę poczekać, niech pani najpierw porozmawia z policją”. Zadzwoniłem ponownie następnego dnia. Była w żałobie, jednocześnie w panice — myślała, że musi natychmiast przyjechać do Warszawy i sprzątać mieszkanie osobiście. Powiedziałem jej, że zajmę się sprzątaniem, że mieszkanie jest zabezpieczone i że na razie nie da się do niego wejść. Byłem zaskoczony, jak dużą ulgę jej to przyniosło.

Ustaliliśmy dwie rzeczy: ja pokrywam koszty sprzątania i dochodzę ich potem w ramach rozliczenia kaucji i ewentualnego postępowania spadkowego, a ona przyjedzie po rzeczy osobiste ojca, gdy mieszkanie będzie czyste i bezpieczne. Zachowałem się uczciwie — nie wyrzuciłem niczego, co mogło mieć wartość sentymentalną. Ekipa Bestclean24 została poinformowana, że albumy, dokumenty i pamiątki odkładamy osobno. Technik potwierdził, że to standardowa procedura — mają na to oddzielne pojemniki.

Co firma zrobiła, a czego nie zrobiła — moja ocena

Oceniam z perspektywy kogoś, kto wynajmuje od lat i traktuje to jako inwestycję. Potrzebuję firmy, która rozwiązuje problem szybko, profesjonalnie i z dokumentacją, którą mogę pokazać prawnikowi, ubezpieczycielowi lub w sądzie. Bestclean24 spełnili te warunki. Nie byli najtańszą opcją — zadzwoniłem do dwóch innych firm w Warszawie, obie podały wycenę niższą o 500–700 zł. Ale jedna nie wiedziała, czym jest postanowienie prokuratora, a druga zaproponowała „wejście na jutro”, zanim zapytała, czy mieszkanie jest odblokowane. To mnie przekonało, że cena nie jest jedynym kryterium.

Ile zapłaciłem

Sprzątanie po zgonie z dezynfekcją, trzykrotnym ozonowaniem, demontażem paneli i fragmentu wylewki, utylizacją mebli tapicerowanych: 4 900 zł netto. Mniej niż w sytuacjach z dłuższym czasem zamknięcia — tydzień od zgonu do znalezienia, a potem kolejny tydzień do odblokowania to łącznie czternaście dni, ale przynajmniej był październik, nie sierpień. Temperatura robiła różnicę.

Do tego moje koszty: prawnik (jednorazowa konsultacja telefoniczna — 250 zł), pismo do prokuratury (sam napisałem, prawnik sprawdził), cztery dojazdy na Pragę (mieszkam na Ursynowie), dwa dni urlopu w pracy. Remont po sprzątaniu — nowe panele, malowanie salonu i przedpokoju — kolejne 3 200 zł. Łącznie z kaucją najemcy (dwa miesiące czynszu, 3 400 zł) pokryłem mniej więcej połowę kosztów. Resztę będę dochodził od spadkobierców — córka pana Ryszarda nie odrzuciła spadku, więc formalnie jest to możliwe. Czy się uda, to inna historia.

Podsumowanie — co radziłbym innym wynajmującym

Sprawdź polisę ubezpieczeniową na mieszkanie — teraz, nie po zdarzeniu. Jeśli wynajmujesz, upewnij się, że masz rozszerzone OC lub klauzulę obejmującą szkody sanitarne. Nie licz na to, że standardowe ubezpieczenie pokryje sprzątanie po zgonie — moje nie pokryło ani złotówki.

Jeśli już doszło do zgonu — dokumentuj wszystko od pierwszej minuty. Zdjęcia klatki schodowej, pisma do prokuratury, korespondencja z rodziną najemcy, faktury. Każdy dokument to potencjalny dowód w postępowaniu o zwrot kosztów. Zadzwoń do firmy sprzątającej od razu — nawet jeśli mieszkanie jest zabezpieczone. Opisz sytuację, podaj metraż, czas od zgonu, zapytaj o wstępną wycenę. Profesjonalna firma — taka jak Bestclean24 — nie będzie naciskać na szybkie zlecenie. Zapyta o postanowienie prokuratora, zapisze dane i poczeka na twój telefon. To doświadczenie w pracy z zabezpieczonymi lokalami odróżnia firmę, której można zaufać, od firmy, która po prostu chce fakturę.