Nowy najemca hali wymagał standardu spożywczego — poprzedni zostawił dwa tysiące metrów kwadratowych smarów, wiórów i pyłu metalicznego
Zarządca nieruchomości przemysłowej w strefie przemysłowej w Tychach zadzwonił do nas we wrześniu 2025 roku. Sytuacja: hala produkcyjna dwa tysiące metrów kwadratowych, poprzedni najemca — zakład obróbki metali — wyprowadził się po ośmiu latach. Maszyny CNC wywiezione, ale hala wygląda jak po ośmiu latach toczenia, frezowania i szlifowania stali: posadzka epoksydowa pokryta warstwą smarów i olejów chłodzących, kanały odpływowe zatkane wiórami metalicznymi, konstrukcja stalowa pod dachem (dwanaście metrów wysokości) pokryta pyłem metalicznym, ściany z paneli sandwiczowych zabrudzone mgłą olejową. Nowy najemca — producent batoników proteinowych — podpisał umowę pod warunkiem: hala musi spełniać standard higieniczny dla produkcji spożywczej. Termin przekazania: trzy tygodnie.
Zarządca powiedział wprost: „Mam trzy tygodnie i umowę najmu warunkową. Jeśli hala nie przejdzie odbioru higienicznego, nowy najemca się wycofa. Czynsz za tę halę to czterdzieści pięć tysięcy miesięcznie, każdy dzień opóźnienia kosztuje tysiąc pięćset złotych”. Czyli prawdziwym kosztem nie była nasza faktura, tylko pusta hala. Umówiliśmy oględziny na następny dzień.
Gdy hala przemysłowa ma służyć do produkcji żywności, czysto wyglądać to za mało. Trzeba usunąć resztki olejów, smarów i pyłu metalicznego, który w hali obróbki metali latami osiadał na wszystkim. Posadzka, która po zamieceniu „wygląda czysto”, pod lupą ma olej wchłonięty w pory epoksydu. Konstrukcja stalowa pod dachem, niewidoczna z dołu, jest pokryta pyłem drobniejszym niż mąka.
Oględziny — co osiem lat obróbki metali zostawia w hali
Nasz technik przeszedł halę z zarządcą i sporządził mapę zabrudzeń — dosłownie: rysunek hali z zaznaczonymi strefami i rodzajami zanieczyszczeń. To standardowa procedura przy dużych powierzchniach przemysłowych, bo hala dwóch tysięcy metrów kwadratowych nie jest brudna jednakowo. Strefy pod maszynami CNC — najcięższe: smary, oleje chłodzące, wióry metaliczne wbite w epoksyd. Strefy komunikacyjne — lżejsze: pył, ślady opon wózków widłowych, rozlany olej hydrauliczny. Ściany — mgła olejowa z obróbki skraplająca się na panelach sandwiczowych przez osiem lat. Konstrukcja stalowa pod dachem — pył metaliczny osadzony na dźwigarach, rurach wentylacyjnych i oświetleniu na wysokości ośmiu do dwunastu metrów.
Technik zrobił trzy testy. Pierwszy: biała ściereczka po posadzce w strefie CNC — czarna, tłusta, z drobinkami metalu. Drugi: ściereczka po ścianie na wysokości dwóch metrów — żółtawa od mgły olejowej. Trzeci: ściereczka po dźwigarze (podnośnik zarządcy) — szara, drobnoziarnista, metaliczna. Trzy różne rodzaje brudu wymagające trzech różnych metod czyszczenia.
Dodatkowy problem: kanały odpływowe w posadzce. Hala miała system odpływów liniowych służących do odprowadzania chłodziw — osiem metrów bieżących kanałów z kratkami. Technik podniósł jedną kratkę: kanał wypełniony szlamem z wiórów metalicznych, starych olejów i chłodziw. Zarządca nie wiedział, że kanały nie były czyszczone od co najmniej trzech lat — poprzedni najemca zaniedbał konserwację. Dla producenta batoników proteinowych kanał pełen metalicznych resztek to dyskwalifikacja przy odbiorze.
Przebieg prac — dziesięć dni, ekipa sześcioosobowa, trzy fazy
Trzy rodzaje brudu — trzy różne metody
Hala po obróbce metali wygląda jak jeden problem: „brudna hala”. W praktyce to trzy różne problemy i każdy wymaga innego podejścia. Wystarczy pominąć jeden, żeby odbiór nie przeszedł, bo inspektor nowego najemcy sprawdza posadzkę, ściany, sufit i kanały.
Przy zmianie najemcy zlecaj oględziny z mapą zabrudzeń przed wyceną — hala nie jest brudna jednakowo i wycena „za metr kwadratowy” nie oddaje rzeczywistego zakresu. Mapa zabrudzeń z oznaczonymi strefami (ciężka, średnia, lekka, specjalna) pozwala wycenić każdą strefę osobno i negocjować z byłym najemcą obciążenie kosztami za zaniedbane strefy.
Fotodokumentacja — sto dwadzieścia zdjęć, które zabezpieczają obie strony
Przy zleceniach przemysłowych zdjęcia chronią zarządcę, nowego najemcę i nas. Zrobiliśmy sto dwadzieścia zdjęć: po sześć na każdą strefę (przed, w trakcie i po czyszczeniu). Każde z datą i godziną w metadanych. Zarządca wykorzystał je trzy razy: przy rozliczeniu z byłym najemcą (obciążenie kosztami czyszczenia kanałów, 2 400 zł, bo zaniedbana konserwacja naruszała warunki najmu), w protokole odbioru z nowym najemcą (zdjęcia „po” jako dowód standardu) i w dokumentacji wewnętrznej (porównanie stanu przy wejściu i wyjściu najemcy).
Nowy najemca dostał komplet zdjęć „po” w dniu odbioru — dwadzieścia stref, każda udokumentowana. Jego inspektor porównał zdjęcia ze stanem rzeczywistym, przeszedł halę z testem ściereczką na losowych punktach i podpisał protokół. Trzy tygodnie od telefonu zarządcy — hala gotowa do adaptacji pod produkcję spożywczą.
Co zrobiliśmy — podsumowanie realizacji
- Mapa zabrudzeń — rysunek hali ze strefami i klasyfikacją brudu, podstawa wyceny i organizacji prac
- Posadzka epoksydowa 2 000 m² — preparat alkaliczny + myjka gorącowodna 80°C/150 bar, mechaniczne usuwanie wiórów
- Ściany z paneli sandwiczowych — odtłuszczanie z podestów ruchomych, sześć metrów wysokości
- Konstrukcja stalowa pod dachem 8-12 m — odkurzanie HEPA z podnośników nożycowych + antystatyk
- Kanały odpływowe 8 mb — ręczne usunięcie szlamu, płukanie ciśnieniowe, utylizacja odpadu niebezpiecznego
- Fotodokumentacja 120 zdjęć — po 6 na strefę (przed/w trakcie/po), z metadanymi daty i godziny
- Obiekt: hala produkcyjna 2 000 m², strefa przemysłowa Tychy
- Problem: 8 lat obróbki metali — smary, oleje, wióry, pył metaliczny, mgła olejowa, szlam w kanałach
- Wymóg: standard higieniczny pod produkcję spożywczą
- Ekipa: 6 osób, 2 podnośniki, 2 podesty ruchome
- Czas: 10 dni (oględziny + 7 dni prac + kontrola końcowa)
- Koszt: 18 500 zł netto
- Efekt: odbiór bez zastrzeżeń, hala gotowa do adaptacji, termin dotrzymany
Rozliczenie
Faktura z sześcioma pozycjami: czyszczenie posadzki epoksydowej — strefy ciężkie i komunikacyjne (7 200 zł), czyszczenie ścian z paneli sandwiczowych (3 600 zł), czyszczenie konstrukcji stalowej pod dachem — odkurzanie HEPA i antystatyk (4 200 zł), czyszczenie i dezynfekcja kanałów odpływowych z utylizacją szlamu (2 400 zł), fotodokumentacja i protokół odbioru (600 zł), praca podnośników i podestów (500 zł). Łącznie: 18 500 zł netto.
Zarządca obciążył byłego najemcę kosztami czyszczenia kanałów (2 400 zł) na podstawie naszych zdjęć i protokołu stanu kanałów z dnia wejścia ekipy. Resztę pokrył z funduszu remontowego. Rachunek wyglądał tak: 18 500 zł za czyszczenie, dzięki któremu podpisano umowę najmu na 45 000 zł miesięcznie. Gdyby odbiór nie przeszedł i najemca się wycofał, zarządca szukałby nowego miesiącami i tracił 45 000 zł za każdy pusty miesiąc. Hala przeszła odbiór, protokół został podpisany, a trzy miesiące później ruszyła tam produkcja batonów proteinowych.
- Upewnij się, że poprzedni najemca usunął wszystkie maszyny i wyposażenie — czyszczenie wokół sprzętu jest droższe i mniej skuteczne
- Sprawdź umowę najmu — warunki zdania obiektu mogą obligować byłego najemcę do pokrycia kosztów czyszczenia
- Poznaj wymagania nowego najemcy — standard przemysłowy vs spożywczy vs farmaceutyczny to różne zakresy i ceny
- Udostępnij sprzęt dostępowy — podnośniki nożycowe, podesty ruchome. Jeśli hala ma własne, firma nie musi dowozić
- Zlecaj oględziny z mapą zabrudzeń — wycena „za metr” nie oddaje różnicy między strefą pod CNC a korytarzem transportowym
- Żądaj fotodokumentacji przed/po — zabezpiecza zarządcę, nowego najemcę i służy do obciążenia byłego najemcy