Kupcy wchodzili, brali jeden wdech i wychodzili — po naszym ozonowaniu mieszkanie sprzedało się w dwa tygodnie za dwadzieścia osiem tysięcy więcej
Klient zgłosił się do nas w kwietniu 2025 roku z problemem, który znamy dobrze: mieszkanie po wieloletnim palaczu, które nie daje się sprzedać z powodu zapachu. Dwupokojowe na Załężu w Katowicach — czterdzieści osiem metrów kwadratowych, czwarte piętro, blok z lat siedemdziesiątych. Ojciec klienta palił w tym mieszkaniu czterdzieści lat — paczkę dziennie, we wszystkich pomieszczeniach. Zmarł w marcu w szpitalu. Klient z siostrą postanowili sprzedać, rzeczoznawca wycenił nieruchomość na dwieście czterdzieści tysięcy złotych. Po czterech oględzinach z potencjalnymi kupcami — zero ofert. Każdy wchodził, czuł zapach i rezygnował. Jeden inwestor oferował poniżej dwustu tysięcy. Pośredniczka powiedziała klientowi wprost: albo obniżka trzydziestu tysięcy, albo profesjonalne ozonowanie. Dała mu nasz numer.
Już przy pierwszym telefonie powiedzieliśmy klientowi to, co mówimy każdemu z takim przypadkiem: samo ozonowanie przy czterdziestu latach palenia może nie wystarczyć. Nikotyna i smoła osadzają się nie tylko na powierzchni — wsiąkają w tynk, w uszczelki okienne, w meble. Żeby ozon zadziałał na stałe, trzeba najpierw usunąć warstwę smoły z powierzchni ścian. Bez tego kroku ozon utleni warstwę wierzchnią, zamknie smołę pod spodem i zapach wróci za miesiąc. Umówiliśmy technika na oględziny następnego dnia.
Oględziny — czterdzieści lat dymu zapisane w ścianach
Nasz technik zaczął od prostego testu, który robimy w każdym mieszkaniu po palaczu: potarł białą bawełnianą ściereczką o ścianę w salonie. Ściereczka zrobiła się żółtobrązowa — to smoła nikotynowa, która wsiąkła w tynk na głębokość dwóch do trzech milimetrów. Klient zobaczył to na własne oczy i od razu zrozumiał, dlaczego samo malowanie nie rozwiąże problemu — farba pokryje tę warstwę, ale nie usunie jej.
Nikotyna rozkładając się uwalnia formaldehyd — substancję rakotwórczą. W mieszkaniach wieloletnich palaczy stężenie formaldehydu regularnie przekracza normy. Nasz technik mierzy nie tylko VOC, ale osobno formaldehyd — to dodatkowy wskaźnik, który pokazuje skalę nasycenia ścian smołą.
Technik przetestował ściereczką każde pomieszczenie — salon i kuchnia najgorsze (klient potwierdził, że ojciec palił tam najczęściej), sypialnia lżej, łazienka minimalna. Sufit w kuchni: żółty nalot widoczny gołym okiem — czterdzieści lat dymu unoszącego się do góry zostawiło warstwę, która wyglądała jak stara tapeta. Pomiar VOC: podwyższone. Formaldehyd: powyżej normy.
Potem sprawdziliśmy meble. Wnętrze meblościanki — ściereczka żółta, ale smoła na powierzchni płyty, nie w głębi. Meblościankę można ocalić myciem alkalicznym. Kanapa i fotel — technik powąchał z bliska i ocenił jednoznacznie: nasiąknięte na wskroś. Tapicerka to gąbka na nikotynę — pianka wewnątrz wchłania dym latami i nie da się jej oczyścić bez rozebrania mebla. Rekomendacja: utylizacja kanapy i fotela, ocalenie meblościanki i szafy.
Wycenę wysłaliśmy mailem tego samego dnia: 1 800 zł netto — mycie ścian preparatem alkalicznym we wszystkich pomieszczeniach, mycie wewnętrzne mebli, trzykrotne ozonowanie z uszczelnieniem, utylizacja kanapy i fotela.
Przebieg prac — od żółtych ścian do neutralnego powietrza
Dlaczego samo malowanie nie działa — i dlaczego sam ozon też nie
Klient przed kontaktem z nami rozważał dwie opcje: przemalowanie (2 500 zł) lub domowy ozonator z Allegro (300 zł). Wyjaśniliśmy, dlaczego żadna z nich nie dałaby trwałego efektu — i dlaczego dopiero ich połączenie w odpowiedniej kolejności rozwiązuje problem na stałe.
Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania po palaczu, nie maluj przed ozonowaniem. Farba zamknie smołę w tynku i utrudni późniejsze mycie. Najpierw mycie alkaliczne, potem ozon, dopiero na końcu malowanie — najlepiej farbą z barierą zapachową, zwłaszcza na suficie kuchni.
Efekt — od odwołanych oględzin do sprzedaży w dwa tygodnie
Tydzień po naszych pracach pośredniczka wznowiła ogłoszenie. Sama przyjechała wcześniej, weszła do mieszkania i powiedziała klientowi: „Gdybym nie widziała tego mieszkania wcześniej, nie uwierzyłabym, że tu ktoś palił”. Klient zmienił zdjęcia w ogłoszeniu — po ozonowaniu i wyniesieniu starej kanapy kupił tani zestaw na staging. Cena: dwieście trzydzieści pięć tysięcy — pięć tysięcy poniżej wyceny (normalna negocjacja rynkowa na Załężu), ale nie trzydzieści tysięcy poniżej, jak oferował inwestor przed ozonowaniem.
Pierwsza para obejrzała mieszkanie bez żadnej reakcji na zapach — bo nie było na co reagować. Zapytali o ciszę w bloku i parking. Dwa dni później złożyli ofertę: dwieście dwadzieścia osiem tysięcy. Klient zaakceptował. Akt notarialny trzy tygodnie później.
Matematyka tej realizacji: wycena rzeczoznawcy — 240 000 zł. Oferta inwestora z zapachem — poniżej 200 000 zł. Cena sprzedaży po ozonowaniu — 228 000 zł. Różnica: minimum 28 000 zł odzyskanej wartości. Koszt naszej usługi: 1 800 zł. Koszt dodatkowy klienta (farba z barierą, staging): 550 zł. Łącznie: 2 350 zł zainwestowanych — 28 000 zł odzyskanych. Dwunastokrotny zwrot z inwestycji.
Co zrobiliśmy — podsumowanie realizacji
- Oględziny z pomiarem VOC, formaldehydu i testem ściereczką — diagnostyka przed wyceną, nie wycena przez telefon
- Mycie ścian i sufitów preparatem alkalicznym w czterech pomieszczeniach — usunięcie warstwy smoły nikotynowej przed ozonowaniem
- Mycie wewnętrzne meblościanki i szafy — ocalenie mebli, które dało się oczyścić
- Trzykrotne ozonowanie z uszczelnieniem mieszkania — generator przemysłowy 20 g/h, pomiar VOC po każdej sesji
- Utylizacja kanapy i fotela w cenie — meble nasiąknięte na wskroś, nieopłacalne w czyszczeniu
- Rekomendacja farby z barierą na sufit kuchni — podpowiedź wykraczająca poza zakres zlecenia
- Metraż: 48 m², dwupokojowe z kuchnią
- Problem: nikotyna — 40 lat palenia, VOC i formaldehyd powyżej normy
- Czas: 8 dni od oględzin do odbioru
- Koszt: 1 800 zł netto
- Efekt: VOC i formaldehyd w normie, zerowy zapach, sprzedaż w 2 tygodnie
Rozliczenie
Faktura z pięcioma pozycjami: mycie ścian i sufitów (650 zł), mycie wewnętrzne mebli (200 zł), ozonowanie — trzy sesje z uszczelnieniem (750 zł), utylizacja kanapy i fotela (200 zł). Łącznie: 1 800 zł netto. Czas prac: jeden dzień mycia, trzy dni ozonowania, jedno wietrzenie nocne. Od oględzin do odbioru — osiem dni.
Klient wydał dodatkowo 350 zł na malowanie kuchni farbą z barierą zapachową (sufit) i zwykłą emulsją (ściany) — z własnej inicjatywy, na podstawie naszej rekomendacji. Łączny koszt przywrócenia mieszkania do stanu sprzedażowego: 2 150 zł. Mieszkanie sprzedane za 228 000 zł — minimum 28 000 zł więcej, niż klient uzyskałby z zapachem nikotyny.
- Nie maluj przed ozonowaniem — farba zamknie smołę w tynku
- Nie kupuj domowego ozonatora — stukrotnie za słaby na wieloletni dym
- Zadzwoń po oględziny z pomiarem VOC — wycena przez telefon nie pokaże skali problemu
- Zapytaj technika o meble — nie wszystkie trzeba wyrzucać, ale tapicerowane prawdopodobnie tak
- Po ozonowaniu maluj farbą z barierą zapachową — zwłaszcza sufit w kuchni i łazience
- Zmień zdjęcia w ogłoszeniu i wznów po ozonowaniu — kupcy reagują na pierwsze wrażenie